Investir dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) attire de plus en plus d’épargnants, séduits par la perspective de revenus réguliers et de diversification de leur portefeuille. La fiscalité sur les plus-values peut représenter un frein.
Pour optimiser cette stratégie d’investissement, il faut comprendre les conditions nécessaires pour être exonéré d’impôt sur la plus-value. La durée de détention des parts joue un rôle central. En respectant certaines règles, les investisseurs peuvent bénéficier d’avantages fiscaux significatifs, rendant l’investissement en SCPI d’autant plus attractif.
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Plan de l'article
Comprendre la fiscalité des plus-values en SCPI
Les cessions de parts de SCPI relèvent de la fiscalité des plus-values immobilières. Lorsqu’un associé cède avec bénéfice des parts qu’il détient depuis moins de 22 ans, il est redevable d’un impôt sur la plus-value réalisée. La plus-value nette, après prise en compte des abattements, est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, et soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.
Intervention de la société de gestion ou du notaire
Dans le cas général, où la cession est réalisée avec le concours de la société de gestion de la SCPI, c’est cette dernière qui calcule l’impôt, le retient sur le prix de cession revenant au vendeur et le verse à l’administration fiscale. Si la cession se fait avec l’intervention d’un notaire, l’établissement de la déclaration et le paiement de l’impôt sont effectués directement par ce dernier.
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Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU)
Depuis le 1er janvier 2018, la plus-value constatée est soumise au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) au taux de 30 %, sauf option pour le régime de l’impôt progressif. Cette ancre de lien renverra vers une page dont le titre est ‘Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU)’.
- SCPI : Les cessions de parts de SCPI relèvent de la fiscalité des plus-values immobilières.
- Associé : Lorsqu’un associé cède avec bénéfice des parts qu’il détient depuis moins de 22 ans, il est redevable d’un impôt sur la plus-value réalisée.
- Plus-value immobilière : La plus-value nette, après prise en compte des abattements, est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, et soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.
- Notaire : L’établissement de la déclaration et le paiement de l’impôt sont effectués directement par le notaire de la SCPI.
Durée de détention minimale pour bénéficier d’une exonération
Pour obtenir une exonération complète de l’impôt sur la plus-value, vous devez conserver vos parts de SCPI pendant au moins 22 ans. Ce délai s’applique à la plus-value immobilière soumise à l’impôt sur le revenu. En revanche, pour les prélèvements sociaux, l’exonération totale est obtenue après 30 ans de détention.
| Durée de détention | Abattement sur l’impôt sur le revenu | Abattement sur les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| Entre 6 et 21 ans | 6% par an | 1,65% par an |
| 22ème année | 4% | 1,60% |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 1,60% par an (jusqu’à 30 ans) |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Le calcul des abattements pour durée de détention se fait donc différemment pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Cette distinction est fondamentale pour planifier la cession de vos parts en SCPI et optimiser votre fiscalité.
Cette ancre de lien renverra vers une page dont le titre est ‘Calcul des abattements pour durée de détention’. Pour maximiser les gains nets, anticipez ces abattements en fonction de la durée de détention de vos parts.
Calcul des abattements pour durée de détention
Comprendre le mécanisme d’abattement pour durée de détention est essentiel pour optimiser vos cessions de parts de SCPI. Lorsque vous détenez des parts de SCPI, la plus-value réalisée lors de la cession est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,20 %. Des abattements pour durée de détention peuvent diminuer cette imposition.
- Impôt sur le revenu : Un abattement de 6 % par an dès la 6ème année de détention et jusqu’à la 21ème année, puis de 4 % pour la 22ème année, permet une exonération totale après 22 ans.
- Prélèvements sociaux : L’abattement est de 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème année, de 1,60 % pour la 22ème année, puis de 9 % par an de la 23ème à la 30ème année, menant à une exonération complète après 30 ans.
La société de gestion joue un rôle majeur dans ce processus. En cas de cession avec gain, elle calcule l’impôt dû, le retient sur le prix de cession et le verse à l’administration fiscale. Si la cession est effectuée par un notaire, ce dernier se charge des mêmes obligations de calcul et de versement.
Pour les associés, la stratégie de détention doit intégrer ces abattements afin de minimiser l’impact fiscal. Par exemple, un associé cédant ses parts après 15 ans bénéficiera d’un abattement de 90 % sur l’impôt sur le revenu, mais seulement de 24,75 % sur les prélèvements sociaux.
Stratégies pour optimiser la fiscalité des plus-values en SCPI
Pour maximiser les avantages fiscaux, plusieurs stratégies s’offrent aux investisseurs en SCPI. La diversification de vos investissements est une première piste. Intégrez des SCPI Pinel, Malraux ou de déficit foncier dans votre portefeuille. Ces types de SCPI permettent de bénéficier de réductions d’impôts spécifiques liées à l’immobilier locatif, historique ou à rénover.
Utilisation du régime micro-foncier
Si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 € par an, optez pour le régime micro-foncier. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers, simplifiant ainsi la déclaration et réduisant l’imposition. Au-delà de ce seuil, le régime réel s’applique automatiquement, mais avec la possibilité de déduire les charges réelles, incluant les intérêts d’emprunt et les travaux de rénovation.
Investissement via l’assurance vie
Investir dans des parts de SCPI via une assurance vie constitue une autre stratégie efficace. Les revenus générés par les SCPI sont alors intégrés dans le cadre fiscal avantageux de l’assurance vie, offrant une exonération d’impôt sur les plus-values après huit ans de détention, sous certaines conditions.
Choix des SCPI à l’étranger
Les SCPI allemandes par exemple, sont soumises à l’impôt sur les sociétés allemandes à un taux de 15,825 %, souvent plus avantageux que la fiscalité française. Ces revenus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français, permettant ainsi de réduire la pression fiscale globale.
Une analyse approfondie de votre situation financière et de vos objectifs d’investissement est nécessaire pour choisir la stratégie la plus adaptée. La diversification et l’utilisation de dispositifs fiscaux spécifiques peuvent significativement optimiser la fiscalité de vos plus-values en SCPI.